จำนองบ้านกับบริษัทดีไหม

จำนองบ้านกับบริษัท

จำนองบ้านกับบริษัท

1.อัตราดอกเบี้ย 

ตามพระราชบัญญัติห้ามเรียกดอกเบี้ยเกินอัตรา พ.ศ. ๒๕๖๐ กำหนดห้ามไม่ให้ผู้ให้กู้เรียกดอกเบี้ยเกินร้อยละ15 ต่อปี ถ้าสัญญาใดที่ให้เสียดอกเบี้ยเกิน 15%ต่อปี ให้ถือว่าดอกเบี้ยเป็นโมฆะ จะคิดดอกเบี้ยไม่ได้เลย ลูกหนี้ใช้คืนเฉพาะต้นเงิน รายละเอียดกฎหมาย 

ข้อสังเหตุ

1.1แม้ดอกเบี้ยที่คิดในสัญญาไม่เกิน15%ต่อปี แต่ถ้ามีการคิดดอกเบี้ยทบต้นหรือเบี้ยปรับกรณีไม่ชำระดอกเบี้ยให้ตรงวันที่ต้องชำระ แล้วการคิดดอกเบี้ยทบต้นหรือค่าปรับนั้นรวมกันเกินร้อยละ15ต่อปี ให้ถือว่าเป็นการฝ่าฝืนกฎหมายห้ามเรียกดอกเบี้ยเกิน ลูกหนี้ไม่ต้องชำระดอกเบี้ยทั้งหมดเลยก็ได้

1.2 ถ้าสัญญานั้นมีการคิดดอกเบี้ยเกินอัตราที่กฎหมายกำหนด แต่ผู้กู้ยืมได้ชำระดอกเบี้ยในอัตราที่ผิดกฎหมายไปแล้ว จะเรียกคืนดอกเบี้ยที่ผิดกฎหมายไม่ได้ เพราะถือว่าเป็นการชำระตามอำเภอใจ ทั้งนี้ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 407 “บุคคลใดได้กระทำการอันใดตามอำเภอใจเหมือนหนึ่งว่าเพื่อชำระหนี้โดยรู้อยู่ว่าตนไม่มีความผูกพันที่จะต้องชำระ ท่านว่าบุคคลผู้นั้นหามีสิทธิจะได้รับคืนทรัพย์ไม่”

2.การหักดอกเบี้ยล่วงหน้า 

การจำนองกับบุคคลธรรมดามักมีการหักดอกเบี้ยล่วงหน้า 3 – 6 เดือน เพื่อประกันการชำระดอกเบี้ย ทำให้ผู้กู้ได้รับเงินกู้น้อยลง ข้อตกลงนี้ ผู้กู้จะต้องต่อรองกับนายทุนเอาเองว่าจะให้หักมากน้อยเพียงไร เพราะการหักดอกเบี้ยล่วงหน้า เป็นธรรมเนียมปฎิบัติสำหรับการกู้นอกระบบอยู่แล้ว คำแนะนำของเราคือให้ลูกหนี้พยายามต่อรองไม่ให้ถูกหักเกิน3เดือน

ข้อสังเหตุ

ตามกฎหมายการหักดอกเบี้ยล่วงหน้า ถือว่าเจ้าหนี้ส่งมอบเงินที่ให้ยืมไม่ครบถ้วน จะมีผลสมบูรณ์เป็นการกู้ยืมเงินจำนวนเฉพาะที่ส่งมอบจริง เช่นกู้ยืม1,000,000 บาท ตกลงคิดดอกเบี้ย 15% ต่อปี คิดเป็นดอกเบี้ยเดือนละ 12,500 บาท ในวันทำสัญญาเจ้าหนี้หักไป 3 เดือนเป็นเงิน 37,500 บาท เหลือให้ลูกหนี้เพียง 962,500 บาท กรณีเช่นนี้ กฎหมายถือว่าให้เป็นหนี้กันจริงแค่ 962,500 บาทเท่านั้น ไม่ใช่1,000,000 บาท

3.กำหนดเวลาคืนเงินต้นทั้งหมด

ในการเจราจาว่าจะคืนเงินต้นทั้งหมดเมื่อไร ตามปกติแล้วมีทั้งแบบทั้งที่กำหนดระยะเวลาคืนต้นเงินและไม่ได้กำหนดระยะเวลาคืนต้นเงิน

3.1 ไม่ได้กำหนดเวลาไว้ ตราบใดก็ตามที่ผู้กู้ยืมยังคงชำระดอกเบี้ยถูกต้องตามสัญญาเรื่อยๆ เจ้าหนี้ก็จะไม่เรียกเงินคืน

3.2 กำหนดระยะเวลาคืนต้นเงินไว้แล้ว เช่น 1ปีหรือ2ปีนับจากวันที่ทำสัญญาจำนอง

ข้อสังเกตุคือ กรณีที่กำหนดระยะเวลาไว้ ผู้กู้ควรตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรให้สามารถขยายระยะเวลาเรียกคืนเงินต้นได้ถ้าลูกหนี้จ่ายดอกเบี้ยตรงตามกำหนด

4.ข้อตกลงให้ชำระดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอก  

ข้อตกลงนี้นับว่าสำคัญมากๆ เพราะเป็นข้อตกลงที่เป็นธรรมกับลูกหนี้ ที่ตกลงว่านอกจากดอกเบี้ยจ่ายในแต่ละเดือน ผู้กู้มีสิทธิ์ที่จะชำระคืนต้นเงินบางส่วน เพื่อทยอยตัดหนี้ให้เหลือน้อยลง และที่สำคัญคือ เจ้าหนี้ต้องลดดอกเบี้ยในเดือนถัดไปให้น้อยลงตามต้นเงินที่ลดลง

 

เราข้อแนะนำให้ลูกหนี้ดูเงื่อนไข4ข้อนี้เป็นหลัก มากกว่าดูว่าจำนองกับบุคคลหรือบริษัทดีกว่ากัน เพราะไม่มีคำตอบตายตัว