ผู้กู้ที่มีอสังหาริมทรัพย์และอยากจำนองบ้านหรือขายฝากบ้านกับนายทุน ไม่ควรมองข้ามเรื่องค่าธรรมเนียม ณ กรมที่ดิน เพราะทั้งจำนองและขายฝากเป็นนิติกรรมที่มีค่าธรรมเนียมสูง
หากให้ตอบสั้นๆเลยว่าจำนองหรือขายฝากค่าธรรมเนียมถูกกว่ากัน ตอบได้เลยว่าจำนอง แต่บางครั้งเราไม่สามารถเลือกว่าจะกู้ยืมโดยจำนอง หรือ ขายฝากเพราะขึ้นอยู่กับนายทุนหรือวงเงินขอสินเชื่อของผู้กู้ด้วยดังนั้นผู้กู้ยืมควรรู้ค่าธรรมเนียมทั้งหมดเพื่อเปรียบเทียบและวางแผนการเงินได้ด้วยตัวเองด้วยในขั้นตอนการเจรจา
-
ค่าใช้จ่ายจำนองที่ดิน
การจำนองไม่มีการโอนความเป็นเจ้าของหรือกรรมสิทธิไปยังผู้รับจำนอง ดังนั้นค่าธรรมเนียมจึงถูกกว่าการขายฝาก
โดยคำนวณได้ดังนี้
- ค่าจดจำนอง ชำระให้สำนักงานที่ดิน คิดเป็น 1% ของยอดจดจำนอง เช่น จำนอง 1ล้านบาท เสีย 10,000 บาท
- ค่าคำขอ แปลงละ ๕ บาท
- ค่าอากรแสตมป์ 1บาทต่อทุกๆยอดจดจำนอง2,000
- ค่าไถ่ถอนจำนอง เมื่อชำระหนี้จนครบแล้ว แปลงละ 50 บาท
ข้อมูลจากเว็ปไซต์กรมที่ดิน
ตัวอย่างเช่น จดจำนองที่ยอด1ล้านบาท จะเสียค่าจดจำนอง 10,000 บาท + ค่าคำขอ 5 บาท + ค่าอากร 500 บาท
รวม = 10,505 บาท
*ข้อสังเกตุ การจดจำนองไม่ต้องเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3 %
-
ค่าใช้จ่ายขายฝากที่ดิน
แบ่งออกเป็น 2 ส่วนคือ บุคคลธรรมดาและนิติบุคคล
ในกรณีบุคคลธรรมดา
- ค่าภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย คิดตามเกณฑ์ของกรมสรรพากร
- ค่าธรรมเนียมการโอน 2% คิดจากราคาประเมินของทางราชการ
- ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (คิดอย่างใดอย่างหนึ่ง) คิดจากราคาซื้อ-ขายฝาก แต่ถ้าราคาซื้อ-ขายฝาก ต่ำกว่าราคาประเมิน ให้ใช้ราคาประเมินราชการ โดยทุก 200 บาท หรือเศษของ 200 บาท เสียค่าอากรแสตมป์ 1 บาท
- ค่าคำขอ ค่าพยาน ตามเกณฑ์ของกรมที่ดิน
ในกรณีนิติบุคคล
- ค่าภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย 1% ของราคาซื้อ-ขายหรือราคาประเมินราชการ แล้วแต่ว่าอย่างไหนสูงกว่ากัน
- ค่าธรรมเนียมการโอน 2% คิดจากราคาขายฝากหรือราคาประเมินแล้วแต่ว่าอย่างไหนสูงกว่ากัน
- ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (บังคับเสียไม่ว่าจะถือครอบอสังหาริมทรัพย์มาแล้วกี่ปี)
- ค่าคำขอ ค่าพยาน ส่วนมากไม่เกิน100 บาท
เพิ่มเติม กรณีกู้ยืมโดยให้เจ้าหนี้ยึดถือโฉนดไว้หรือการจำนำโฉนด
การจำนำโฉนดคือการที่ลูกหนี้ ส่งมอบโฉนดซึ่งเป็นเอกสารสิทธิไว้ให้เจ้าหนี้ยึดถือไว้ โดยไม่ต้องไปจดทะเบียนที่กรมที่ดินจึงไม่มีค่าธรรมเนียม มักเกิดขึ้นในกรณีกู้ยืมจากนายทุนท้องถื่นและได้ยอดวงเงินไม่สูงมากนัก
เพื่อนๆควรจะคำนวณค่าธรรมเนียมเอง เพราะบางครั้งนายหน้าหรือนายทุนอาจจะคำนวณผิดทำให้เงินที่เราจะได้ไปใช้หมุนเวียนน้อยกว่าที่คาดไว้ ซึ่งกว่าจะรู้ตัวก็ตอนที่ไปจดทะเบียนที่กรมที่ดินต่อหน้าเจ้าพนักงาน ซึ่งเหมือนเป็นการมัดมือชก ให้ผู้กู้ยืมต้องเลยตามเลขจดทะเบียนต่อไป แต่หากผู้กู้ยืม ผู้จำนอง ผู้ขายฝากทราบถึงตัวเลขที่แน่นอนก่อนนัดทำนิติกรรมอาจจะต่อรองขอเพิ่มจำนวนยอดจดจำนอง หรือยอดขายฝากเผื่อไว้
